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投資活動によるキャッシュフローは設備投資、投資有価証券の取得、売却などが主な内容でゼネコンでは営業活動の１つとして、顧客の株式を取得するケースが多々あり、この項目も重要です。
財務活動によるキャッシュフローは有利子負債の増減が主な内容になっています。
このキャッシュフロー計算書を見ることで、営業キャッシュフローの使途が具体的に見えてきます。
営業キャッシュフローを不動産取得に使用しているのか、営業活動のために使っているのか、あるいは有利子負債を返済するという財務リストラに使っているのかです。
大手ゼネコンの大半は有利子負債の返済に営業キャッシュフローを振り向けていますが、一部のゼネコンにおいては不動産取得を積極化しているところもあって、各社ごとに経営の優先順位が異なっていることがよくわかります。
Ｕ政府建設投資の減少（1）政府建設投資は引き続き減少傾向 政府建設投資は中期的に減少傾向に歯止めがかからないと思われます。
政府建設投資がピークだったのは1995年度の35.2兆円、建設投資全体に占める比率は約45％でした。
建設投資のピークが1992年度で、度重なる景気刺激策によって公共事業拡大が続き、建設投資全体のピークから３年後の1995年度に政府建設投資はピークをつけました。
2005年度時点の政府建設投資は約19.8兆円、ピークからは約44％の減少となっています。
大幅に減少してきたとはいうものの、政府建設投資の建設投資に占める比率は約38％で引き続き、建設投資全体の最大項目となっています。
過去５年間の年平均減少率が約7％になっており、このペースが今後５年間維持されると政府建設投資は13.8兆円に削減されます。
ＧＤＰ成長率が年2％とすると、ＧＤＰに対する政府建設投資比率は2005年度の4.0%に対して、2010年度には2.5％まで低下することになります。
（２）地域間格差の拡大が継続 公共事業の長期的減少が社会に投げかけるインパクトは小さくありません。
首都圏、東海地方、近畿地方といった大都市圏を抱える地域の域内総支出に占める公共事業依存度は5 ％以下となっているものの、北海道、東北、北陸、中国、四国、九州では10％近くを公共事業に依存しています。
地方においては脱公共事業による構造転換が急務です。
しかしながら、過去10年間、公共事業が大幅に減少していく過程で構造転換が進まなかったことを考えると、これから５年で構造転換が簡単に進むとも思われません。
大都市圏とそれ以外の地域間格差は今後も進展していくことが予想されます。
目民間非住宅投資の増加（1）民間非住宅投資は底打ち 政府建設投資は全体の約38％ですが、次いで大きな比率を占めるのが民間住宅投資で全体の約35％、3番目が民間非住宅投資で全体の約27％です。
民間住宅投資は住宅業界への依存度が高いため本書では割愛しますが、建設業界にとって政府建設投資に並んで重要なのは民間非住宅投資です。
このところ民間非住宅投資は堅調に推移しています。
2005年度の民間非住宅投資は前年度比7.4％増と2004年度の同11.7％増に引き続き、２年連続して増加しました。
ＧＤＰに対する民間非住宅投資比率は2002、2003年度の1.6％に対して2004年度は1.7％に、2005年度は1.8％に上昇しました。
1996年度は1995年度の2.2％に対して2.4％に上昇したものの、翌1997年度には2.3％に低下しており、わずか１年の上昇に終わりました。
実数値で見ても、民間非住宅投資は1995年度にLLO兆円、96年度に12.1兆円、そして97年度には12.0兆円となっています。
一方、2002、2003年度はＧＤＰに対する比率は1.6％と同値であるものの、実数値では2002年度が7.7兆円、2003年度が7.6兆円と減少。
しかし、2004年度が8.5兆円、2005年度が9.1兆円と２年連続しての増加となっています。
構造的な減少局面を経て、景気循環および構造的な理由によって民間非住宅投資が上昇基調に入ったと考えられます。
（2）増加傾向は工場だけではない 民間非住宅投資という統計では用途別の把握が困難なため、非居住用着工工事費予定額を使います。
非居住用着工工事予定額でも2002年度に8.8兆円という大底を打ってからは2003年度に9.1兆円、2004年度に9.3兆円、2005年度9.7兆円と増加傾向にあります。
2004年度には学校、病院を除く事務所、店舗、工場、倉庫の分野が増加、2005年度には事務所、病院を除く、店舗、工場、倉庫、学校の分野が増加しています。
工場投資に目を奪われがちですが、さまざまな用途で増加基調に入ってきているというのが最大の特徴です。
（３）民間非住宅投資では製造業、非製造業とも増加傾向 非居住用着工工事費予定額のうち、工場の占める比率は全体の15％です。
自動車および関連業界の設備投資が旺盛なうえに、家電各社のように大型投資の国内回帰が鮮明になっています。
また、非居住用着工工事費予定額の約75％を占める非製造業の設備投資も増加傾向にあります。
筆者が最大の関心を持って見ているのが、この非製造業の設備投資動向です。
前述した民間非住宅投資比率の上昇が循環的なものではなく、水準訂正を含めた色彩が濃いのではないかという仮説です。
目都市再生の本格化 2001年５月、小泉内閣に都市再生本部が設立されました。
2002年６月には都市再生特別措置法が制定され、都市再生緊急整備地域を対象に、既存の都市計画・建築規制をすべて適用除外する規制緩和を実施しました。
都市計画の決定・事業認可の手続き期間も約２年８ヵ月から約６ヵ月に短縮されました。
さらに、用途地域に定める容積率を拡大するなどの建築基準法等も改正されています。
現在、都市再生緊急整備地域に指定されている地域は63地域、約6,424haとなっています。
都市再生本部の資料によれば、都市再生緊急整備地域に指定後、現在までに判明した主要事業の民間投資は３兆円にのぼります。
また、事業着手済みに加えて３年以内着手予定の民間投資は７兆円、さらにその先も加えると約12兆円の民間投資が見込まれています。
（1）不動産証券化マーケットの誕生が建設需要を喚起 Ｊ-ＲＥＩＴ（不動産投資信託）やプライベートファンド、ディベロッパーの不動産取得競争が過熱しています。
日本不動産研究所の2006年４月のアンケート調査によれば、大手町・丸の内地区におけるＡクラスビルヘの期待投資利回りは4.0％と引き続き低下傾向にあります。
期待投資利回りが低下しているということは、不動産価格が上昇していることを意味します。
不動産売買市場において、従来の相対取引から入札取引が主流となれば価格は高騰していきます。
既存物件の取得競争が激化していくのであれば、自然と物件開発競争を促すことになるでしょう。
開発型案件において竣工引き渡しを前提に売買契約を締結し希少性のある優良物件を取得する競争です。
オフィスビル、商業施設、住居、物流施設などにおける物件取得競争から物件開発競争の時代に入ったことで、建設需要がさらに喚起されます。
さらに、開発段階でゼネコンが関与できれば工事利益のみならず開発利益を得ることも可能になるでしょう。
（2）スクラップ・アンド・ビルドの加速 都市再生整備地域に指定され、大幅な規制緩和を享受できたことで大型再開発案件が始動していること、ファンドによる優良物件の取得競争の激化から開発型案件の獲得競争に向かうことで新規物件が続々と生まれてきます。
一方、新規物件の増加によって最大の問題となるのが既存物件の競争力の低下です。
日経不動産マーケット情報によれば、東京23区内にある延べ床面積1:万㎡以上のオフィスビルは賃貸、自社使用を合わせて1,071棟。
1,071棟の総延床面積は3,763万㎡。
この3,763万㎡を竣工時期別に見た場合、2000年代が746万㎡で全体の20％、1990年代が1,229万㎡で全体の34％となり、すでに全体の54％が90年代以降竣工のオフィスビルとなっています。
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